建立流转的市场中介服务体系

时间:2010-03-17 22:31来源:未知 作者:土包租 点击:
  


农村土地市场化流转离不开中介组织。目前中国农村集体土地流转中介组
织的发育严重滞后,尚未形成真正意义上的土地流转中介组织。中介组织的缺
失,使得农地流转具有信息双边垄断性和信息不对称性,使农地的流转要么限
制在以社区为边界的狭小圈子内,不能形成有效的市场;要么在超出社区边界
时,交易成本又极高,限制了土地流转。调查表明,在大多数农地流转过程中,
集体经济组织充当了中介机构。尽管从表面上看,集体经济组织作为中介机构,
在交易中便于操作,但实际上集体经济组织在其中充当了“裁判员”和“运动
员”双重角色,不可避免地毁损及其他产权主体的权益,从而使这种中介失去
应有的效率和中介功能,甚至有意无意割裂了农民与市场的联系。当前,我国
农地流转市场正在逐步发育,迫切要求强化农地流转市场中介组织的地位和作
用,形成自上而下、网络状、多功能的土地流转中介服务体系,让市场中介组
织成为农地市场流转的有力推动者。
土地流转市场的中介组织主要有以下功能:首先,发布土地流转信息。包
括地理位置、土地面积、坡度、适宜种植粮经作物品种、热水气肥光照等自然
属性,以及能源交通、政策扶持程度、劳动力价格、综合物价水平等社会属性
状况。其次,提供流转土地流转参考价格。根据有关估价理论和方法,并结合
周围村组农地流转情况以及历史经验,评估得出当地各级各类农地流转价格。
在征询集体经济组织成员大会(或代表大会)后拟定参与价,并予以定期或不
定期公布。第三,管理土地流转参与价格。首先是制定土地流转文本。根据《农
村土地承包法》、《合同法》等法律,在土地管理部门的监督下,制定格式化、
标准化的《农村土地流转合同》文本。其次,鉴证土地流转合同。《农村土地
流转合同》签订后,相关中介组织应予以鉴证《农村土地流转合同》,督促当
事人双方履行合同约定的条文。再就是,管理土地流转档案。对已签订的《农
土地流转合同》,登记造册,分类立档管理。第四,制定流转规则,主持土地流转。依据有关法律法规,草拟流转规则,经村集体经济组织成员大会(代
表大会)集体讨论决定。主持土地流转,对进入流转市场农户土地选择最优交
易方式,如转让、转租、招标或拍卖。协助交易双方签订《农村土地流转合同》,
办理其它有关事宜。第五,调解土地纠纷。当农户或农村经济组织的土地产生
纠纷时,及时进行调解,减少因土地官司增加农户履约成本,消除因土地纠纷
而导致的农村社会不稳定。
具体来讲应该建立以下几个方面中介服务环节:一是土地投资经营公司。
专门从事进入市场的农地交易活动。二是土地评估事务所。通过事务所评估,
赋予土地使用权一定的价值,为土地交易提供合理的数量界限。三是土地银行
或土地融资公司。从事土地抵押业务或土地储蓄业务,对放弃土地使用的农民
给予低息或无息贷款,以便从事二三产业。四是土地保险公司。从事对土地投
资、经营业务的保险活动,同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训、
养老金,它还可以通过收受逾期抵押土地并将其出租、转变等活动。六是土地
租赁公司,专门从事收购那些经营能力凋萎者的土地,转租或转卖给那些经营
能力旺盛者,通过这种活动来促进土地的有效流转和集中。七是土地证券公司。
专门从事土地使用权交易的场所,这种公司也可与土地经营公司经营(实物)
合并在一起。

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