建立科学合理的价格机制

时间:2010-03-17 22:31来源:未知 作者:土包租 点击:
  


价格是市场的灵魂,只有价格明确的商品,才能在市场上顺畅流通。同样,
土地承包经营权的市场化流转也要求价格机制在其中发挥作用,通过土地价格
的调节作用实现流转市场的供需平衡,优化土地资源配置。农地价格对农村
地市场的培育与发展有很强的引导作用。合理的地价,是实现农村土地流转
场运行的必要前提,影响地价的因素非常复杂,既有土地自身因素,如位置、
地力、面积、地势、地质等方面;也有社会经济因素,如人口状态,城市公共
设施、建设、交通体育、经济增长速度,货币流通、币值变动、经济结构、产
业结构、生活水平等;还有政策因素,如国家发展政策、土地的利用计划与规
划、价格政策、税收政策;还有国内外政治局势,购买者心理因素等方面的影
响。

因此,具体到某一块土地的具体评估是非常复杂的,即使是基准地价的
核算也是很复杂的。由于我国土地资源跟我国的特殊国情相联系,具体地块的
地价必须结合具体情况进行核算。当前,在我国要科学测算土地流转价格,迫
切需要做好以下工作:
第一,全面认识农村承包土地价格构成因素。在确定承包地价格时应考虑
以下因素:一是由于我国集体土地的特殊禀赋,应明确附加在土地身上的多项
保障功能价格。另外,土地使用权的价格,不是指原用途的价格,而是指受让
方新用途的价格,因而必须以出让地新用途的收益作为依据来计算。二是应当
考虑土地的级差地租;三是供求关系。四是成本价值。由于各类土地中投入的
资本含量及其折旧状况不同,表现出来的土地资产使用价值就有区别;资产净
值大的使用价值高,其地租或地价则高,反之则低。五是出让年限及市场利息
率。由于土地使用权价格等于土地使用年期各地租的总和,因此年限与市场利
息率必须考虑进去。
第二,合理确定基准地价。应在充分考虑上述地价构成因素的基础上,分
等定级,科学评估,确定农村土地基准价格。基准地价是土地出让、转让的价

毕宝德,土地经济学[M]北京:中国人民大学出版社,1998:369-374.格依据,也是政府加强地价管理的一种手段。它的主要作用是要把地价的总水
平和地价的差异反映出来,可作为流转的起点价,再以基准定价确定具体地块
的标定地价。

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