土地出租后如何缴税

时间:2009-12-19 21:53来源:未知 作者:土包租 点击:
  

20o2年,某不锈钢制品有限公司
与其所在地村民委员会(镇政府所在
地)签订了土地使用权租赁合同,租用
该村土地2Ooo平方米用于兴建厂房,
租金每年6元/平方米。
2004年5月,当地税务机关在对
该公司20o3年度的纳税情况进行检
查时发现,该公司未申报缴纳城镇土
地使用税。针对该公司实际占用的
2Ooo平方米土地,税务机关内部在
“到底谁是土地使用税的纳税人”这一
问题上产生了不同的意见:
第一种意见认为:该不锈钢制品
有限公司是该地土地使用税的纳税
人。
第二种意见认为:该村民委员会
是该地土地使用税的纳税人。
根据《城镇土地使用税暂行条例》
第二条规定:“在城市、县城、建制镇、
工矿区范围内使用土地的单位和个
人,为城镇土地使用税的纳税义务人,
应当依照本条例的规定缴纳土地使用
税。”
国家税务局《关于检发(关于土地
使用税若干具体问题的解释和暂行规
定)的通知》([88]国税地字第15号)
规定:“土地使用税由拥有土地使用权
的单位或个人缴纳。拥有土地使用权
的纳税人不在土地所在地的,由代管
人或实际使用人纳税;土地使用权未
确定或权属纠纷未解决的,由实际使
用人纳税;土地使用权共有的,由共有
各方分别纳税。”
因此,“谁使用这2000平方米土
地,谁拥有土地使用权”是确定土地使
用税纳税人的关键。
上例中,使用这2Ooo平方米土地
的主体有两个,一个是该村民委员会,
它是该地的第一使用人,其使用的途
径是通过出租来获取租金收益;另一
个使用主体是不锈钢制品有限公司,
它是该地的第二使用人,其使用的途
径是通过兴建厂房进行生产经营。该
地的使用人有两个,而土地使用税的
纳税人只能是一个,究竟哪一个是土
地使用税的纳税人呢?可以通过调查
弄清谁拥有该地的土地使用权来判
断。
根据1999年国务院令第55号
《中华人民共和国城镇国有土地使用
权出让和转让暂行条例》及国家土地
管理局[1992]第l号令《划拨土地使
用权管理暂行办法》的规定,土地使用
者通常通过以下几种途径使用土地:
1、土地使用权出让。土地使用权
出让是指国家以土地所有者的身份将
土地使用权在一定年限内让与土地使
用者,并由土地使用者向国家支付土
地使用权出让金的行为。
2、土地使用权转让。土地使用权
转让是指土地使用者将土地使用权再
转移的行为,包括出售、交换和赠与。
3、土地使用权划拨。划拨土地使
用权是指土地使用者通过各种方式依
法无偿取得的土地使
用权。
4、土地使用权出
租。土地使用权出租是
指土地使用者将土地
使用权单独或者随同
地上建筑物、其他附着物租赁给
使用,由他人向其支付租金的行
毫无疑问,土地使用权出让
让人将拥有土地使用权;土地使
转让时,受转让人将拥有土地使
土地使用权划拨时,受划拨人将
土地使用权。
那么土地使用权出租时,土
用权到底是归出租人还是承租人
呢?
笔者认为:土地使用权仍应
租人拥有。理由如下:
第一,是否拥有该土地的使
可以看其是否拥有该地的土地使
证,土地使用权出让、转让或划
都要办理土地使用权过户手续,
方是土地使用权人,而土地使用
租时,不办理土地使用权过户手
到土地管理部门办理出租登记手
第二,土地使用权出租,双方
的是租赁合同,承租人向出租人
的是租金。根据会计制度的规定
人支付的租金应记人有关费用,
记人“无形资产”,而土地使用权
项无形资产,该单位不拥有此项
资产,即不拥有该地的土地使用
第三,根据[88]国税地字第
文件的规定,土地实际使用人与
土地使用权的单位或个人本来就是两个不
同的概念,像这种土地使用权出租的情
况,出租人很明显是拥有土地使用权的
单位或个人(法律规定,拥有土地使用
权的单位或个人才能出租土地使用
权),而承租人是土地的实际使用人。
第四,湖北省人民政府[1989]第
3号令<湖北省城镇土地使用税实施
办法》第八条规定:“除本办法第七条
第一款中的5、7、l0项规定外,免税单
位和个人将土地用于生产经营或出租
土地使用权的,从改变土地用途和出
租土地使用权的次月起,按本办法的
规定缴纳土地使用税。”由此可见,对
于有偿出租土地使用权的情况,许多
地方都实行由出租方负担或缴纳土地
使用税的做法。
此外,[88]国税地字第l5号文件
还规定,免税单位自用土地免税,但用
于生产、经营和其他用途的,不属于免
税范围,应按规定缴纳土地使用税。
本文例中的村民委员会拥有该地
的土地使用权,理所当然是该地的土
地使用税纳税人,虽然其本身是免税
单位,但该地用途不属于免税范围,因
此该村民委员会应当缴纳该地的土地
使用税
 

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