土地承包经营权抵押的实现

时间:2010-03-08 23:37来源:未知 作者:土包租 点击:
  


根据《担保法》第53条第1款规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可
以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议
不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。从该条规定可以看出,一般抵押权
实现有折价归己和处分抵押物受偿两种方法,但是就土地抵押权实现而论,只有
处分抵押物受偿一种。这一点,在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第36条中有规定。
我国法律不允许在土地抵押权实现中以土地使用权折价归己,主要基于三方
面的理由:第一,为公平确定土地使用权价值,保护当事人的合法权益。由于土
地使用权的估价难度高,伸缩性大,若实行折价归己,其“折价”的标准和计算
方法难度较高。过高或过低都难免损害到当事人的利益。若聘请专业评估机构评
估,成本较大。而通过拍卖、招标等市场定价方式,可以以较低廉的成本获得较
公平的价格。第二,为解决土地承包经营权抵押实现后土地难以处置的问题,防
止土地的闲置。只有通过市场方式,将抵押的土地使用权转让给有资格有能力从
事符合土地用途的经营活动的人,才能使土地资源得到有效利用[50]。第三,加强
土地承包经营权流转的法律控制。如果允许银行和其他债权人通过实现抵押权将
土地使用权折价归己,然后再行转让,就不能不允许它们待价而沽和采取种种协
议安排,这就难免为从事土地投机的人提供了一条规避法律监督和控制的途径。
此外,在农村,抵押土地折价归己还可能为土地兼并打开了方便之门。基于上述
理由,我国土地承包经营权抵押只能采用拍卖或公开招标竞价的方式实现。
农户按期清偿债务后就可收回被抵押土地;如借款期间不能如期偿还贷款,
则由土地政策银行拥有该土地承包经营权,可以依法对其进行处分。这里主要涉及到土地承包经营权的处置问题。根据我国有关法律规定,现有商业金融机构不
能进行不动产自营业务,那么土地政策银行取得土地承包经营权如何处置?笔者
认为,实际上,我国法律规定商业银行不得进行不动产自营业务主要是出于其营
利资金的安全性、流动性考虑,但土地政策银行不是以营利为目的的商业性金融
机构,因此法律应允许其自营土地开展经营,一方面能够拓宽资金筹措来源,另
一方面也有利于降低土地承包经营权抵押实现的成本。土地政策银行可每年定期
举行土地承包经营权拍卖会,由愿意耕种的农民以竞价方式取得土地承包经营权,
拍卖收入用于冲抵借款债务。

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